Cómo reclamar defectos de construcción o vicios ocultos en una vivienda

Adquirir una vivienda nueva o de segunda mano es una de las decisiones económicas más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, no es infrecuente que, tras la compra, aparezcan grietas, humedades, filtraciones o fallos estructurales que el comprador desconocía al firmar la escritura. Estos defectos, conocidos jurídicamente como vicios ocultos o defectos constructivos, pueden dar lugar a una reclamación legal si se cumplen determinadas condiciones. El problema surge cuando el comprador no sabe a quién reclamar, en qué plazo ni bajo qué fundamentos legales hacerlo.

El Código Civil regula esta materia en sus artículos 1484 a 1490, estableciendo que el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos precio. En términos prácticos, esto significa que el comprador tiene derecho a reclamar al vendedor cuando los defectos no eran visibles ni podían detectarse fácilmente al tiempo de la compraventa. Es irrelevante que el vendedor conociera o no el defecto: la obligación de responder existe igualmente.

En el caso de viviendas nuevas, la responsabilidad puede extenderse también al promotor, constructor, arquitecto o técnico interviniente. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece diferentes plazos de garantía según la gravedad del defecto: un año para defectos de acabado, tres años para fallos que afecten a la habitabilidad y diez años para daños estructurales. Estos plazos comienzan a contar desde la fecha del certificado final de obra o de la entrega al propietario.

El incumplimiento de estas garantías puede dar lugar a una acción judicial de responsabilidad civil contra cualquiera de los agentes de la edificación.

Una de las cuestiones más delicadas en este tipo de reclamaciones es el tiempo. En el ámbito civil general, la acción por vicios ocultos debe interponerse dentro de los seis meses siguientes a la entrega del inmueble. En cambio, en los casos sujetos a la Ley de Ordenación de la Edificación, los plazos dependen de la naturaleza del defecto, y es recomendable interrumpirlos cuanto antes mediante una reclamación extrajudicial. Por ello, el primer paso siempre debe ser obtener un informe técnico pericial que determine el origen, alcance y coste de la reparación. Este documento, emitido por un arquitecto o aparejador, es la base probatoria de cualquier reclamación posterior.

En la práctica, muchas reclamaciones se resuelven de forma amistosa si el comprador presenta el informe junto con un requerimiento formal —generalmente un burofax con certificación de contenido— dirigido al vendedor, promotor o constructora. Si no hay respuesta o se niegan a asumir la reparación, la vía judicial es la alternativa. Dependiendo del caso, puede interponerse una demanda de reclamación de cantidad o una acción de resolución del contrato por incumplimiento. En ambos supuestos, el comprador puede reclamar no solo el coste de reparación de los daños, sino también los perjuicios derivados, como la imposibilidad de habitar la vivienda o el gasto de alojamiento alternativo.

Conviene señalar que la jurisprudencia ha venido interpretando de forma flexible la noción de vicio oculto, reconociendo incluso como tales defectos que, aunque visibles, el comprador no estaba obligado a conocer si requerían conocimiento técnico. También se ha admitido la responsabilidad del promotor o constructor aunque el inmueble se haya adquirido de segunda mano, siempre que los daños deriven de defectos de ejecución y no de un mal mantenimiento posterior. Esto demuestra que cada caso requiere un análisis individualizado, tanto técnico como jurídico.

Reclamar defectos constructivos no solo implica defender el patrimonio del comprador, sino también garantizar que las empresas constructoras y promotoras cumplan los estándares de calidad exigidos por la normativa. En un mercado inmobiliario complejo, donde la confianza del consumidor es esencial, la actuación rápida y asesorada por abogados especializados marca la diferencia entre un proceso ágil y una pérdida irreversible de derechos. En LawKey Abogados acompañamos a los propietarios desde la fase pericial hasta la negociación y, si es necesario, la reclamación judicial, siempre con la precisión técnica y el rigor procesal que exige este tipo de casos.