Desahucio por impago de alquiler: pasos legales y plazos en España (2025)

El desahucio por impago de alquiler continúa siendo, en 2025, uno de los procedimientos judiciales más frecuentes en el ámbito del derecho inmobiliario. En los últimos años, el aumento de los impagos y la complejidad del mercado del alquiler han llevado a muchos propietarios a enfrentarse a una situación incómoda: tener que recurrir a la vía judicial para recuperar su vivienda o local. Aunque el proceso es claro en términos legales, su tramitación exige precisión, conocimiento y una estrategia procesal adecuada.

El fundamento jurídico del desahucio se encuentra en los artículos 27 y 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como en los artículos 437 a 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estas normas reconocen el derecho del propietario a resolver el contrato cuando el inquilino incumple su obligación de pago, permitiéndole recuperar la posesión del inmueble a través del procedimiento judicial correspondiente. La ley también establece que el arrendador puede reclamar no solo las rentas impagadas, sino también los suministros o cantidades asimiladas, e incluso una indemnización por el uso indebido de la vivienda durante el periodo de impago.

Antes de presentar la demanda, es recomendable enviar un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, requiriendo el pago de las rentas pendientes. Este paso, aunque no es obligatorio, tiene una gran importancia práctica: impide que el inquilino pueda enervar el desahucio, es decir, pagar la deuda en el último momento para evitar el procedimiento. Enviar este requerimiento previo demuestra la buena fe del arrendador y evita dilaciones innecesarias.

La demanda de desahucio debe interponerse ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble. Una vez presentada, el juzgado la admite a trámite y notifica al arrendatario, que dispone de un plazo de diez días para pagar, desalojar la vivienda o formular oposición. Si el inquilino no realiza ninguna de estas acciones, el procedimiento finaliza mediante decreto y se fija la fecha de lanzamiento, es decir, el desalojo efectivo. En la práctica, los plazos varían según el partido judicial, pero en Cataluña y especialmente en Barcelona, los procedimientos sin oposición suelen resolverse en un plazo de entre dos y tres meses, mientras que los casos con oposición o solicitud de justicia gratuita pueden prolongarse hasta ocho meses.

El procedimiento de desahucio no solo tiene una dimensión procesal, sino también humana y social. En determinados supuestos, si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad económica o social, el juzgado puede suspender temporalmente el lanzamiento en virtud de las medidas contempladas en el Real Decreto-Ley 11/2020 y sus sucesivas prórrogas. Esta suspensión, sin embargo, no extingue la deuda ni el derecho del propietario a recuperar su inmueble, sino que busca equilibrar la protección del arrendador con la asistencia a personas en riesgo de exclusión.

El propietario que obtiene una resolución favorable puede reclamar las costas procesales, lo que incluye los honorarios de abogado y procurador, además de las rentas y cantidades debidas. La ejecución del lanzamiento y la recuperación física de la vivienda cierran un procedimiento que, pese a su aparente sencillez, requiere experiencia en la gestión documental, rapidez en la presentación de escritos y una coordinación efectiva con los órganos judiciales.

El desahucio por impago de alquiler es, en definitiva, una herramienta legítima de defensa del derecho de propiedad, pero su correcta tramitación depende en gran medida del asesoramiento jurídico especializado. En un contexto donde los impagos y ocupaciones ilegales se han convertido en un problema creciente, contar con abogados expertos en derecho inmobiliario no solo acelera el proceso, sino que ofrece la garantía de que cada actuación se ajusta a la ley y protege eficazmente los intereses del propietario. En LawKey Abogados trabajamos precisamente con ese objetivo: recuperar la posesión de los inmuebles con rigor jurídico, eficacia y respeto absoluto por los derechos de todas las partes implicadas.