En las operaciones inmobiliarias de cierto volumen, el comprador suele asumir que la due diligence es un trámite. Se pide la nota simple, se revisan los últimos recibos del IBI y la comunidad, se comprueba que la licencia existe, y se firma. Cuando la operación es razonable, este nivel de análisis suele bastar. Cuando no, es cuando aparecen los problemas —y casi siempre son los mismos.
Tras dos décadas asesorando operaciones inmobiliarias, hemos identificado cinco categorías de riesgo que, de forma recurrente, no afloran con un análisis superficial. Algunos cuestan dinero. Otros, la operación entera.
1. Cargas no registradas pero plenamente exigibles
El Registro de la Propiedad es una foto, no un vídeo. Hay obligaciones con efecto real sobre el inmueble que no siempre aparecen inscritas: derramas aprobadas pero no liquidadas, afecciones fiscales por transmisiones anteriores, servidumbres no formalizadas pero consolidadas por el uso, o deudas comunitarias del año en curso y del anterior que el comprador hereda por ley.
Una due diligence seria exige ir más allá del Registro: certificado actualizado de la comunidad con indicación de derramas pendientes, consulta al ayuntamiento sobre afecciones urbanísticas, y revisión catastral contrastada con la realidad física del inmueble.
2. Ocupaciones silenciadas
El caso clásico: el vendedor declara que el inmueble está "libre de ocupantes" y, al visitar la finca, se comprueba que hay alguien dentro. A veces es un familiar, a veces un inquilino verbal sin contrato, a veces una ocupación sin título. En los tres casos, la recuperación posterior es costosa y lenta.
La posesión material del inmueble no se hereda con la escritura. Si hay alguien dentro, el problema pasa a ser del comprador desde el mismo momento del cierre.
La solución es siempre la misma: inspección presencial antes del cierre, declaraciones juradas del vendedor sobre ocupantes, y cláusulas penales que respalden la veracidad de lo declarado.
3. Licencias caducadas o fuera de ordenación
Un inmueble puede estar perfectamente escriturado, inscrito y pagando sus impuestos, y aun así encontrarse en situación de fuera de ordenación. Esto ocurre cuando la construcción originaria contaba con licencia pero un planeamiento urbanístico posterior ha modificado los parámetros aplicables. El efecto práctico: no se pueden hacer obras de ampliación, en ocasiones ni siquiera de conservación, y el valor del activo queda tocado.
Más sutil aún: licencias de actividad caducadas por cese de más de seis meses, que obligan a tramitar una nueva con los estándares actuales —ruido, accesibilidad, eficiencia energética— que el inmueble quizás ya no cumple.
Qué revisar
- Licencia de obra y certificado final de obra original.
- Licencia de primera ocupación.
- Para activos con actividad: licencia de actividad vigente y compatibilidad con el planeamiento actual.
- Consulta específica al ayuntamiento sobre situación urbanística del suelo.
4. Contingencias fiscales heredadas
En operaciones de compra de sociedades propietarias de inmuebles (share deal), el comprador adquiere no sólo el activo, sino también el historial fiscal completo. Plusvalías no declaradas, IVA soportado indebidamente deducido, operaciones vinculadas mal documentadas… son contingencias que Hacienda puede revisar durante años y que, al aflorar, se cargan sobre la sociedad —ahora propiedad del comprador—.
La due diligence fiscal en share deals no es opcional. Y debe incluir no sólo los últimos ejercicios cerrados, sino también un análisis de las operaciones que pudieran estar pendientes de prescripción.
5. Litigios latentes no revelados
La última categoría es, con diferencia, la más difícil de detectar: procedimientos que aún no se han iniciado formalmente pero que existen en forma de requerimiento, burofax, reclamación comunitaria o inspección iniciada. No aparecen en ningún registro, no figuran en la contabilidad, y muchas veces el vendedor los omite porque considera que "no es nada".
La forma de cubrirse es contractual: declaraciones y garantías del vendedor amplias, con cláusula de indemnidad específica para contingencias no reveladas, y un periodo de caducidad suficiente para que las más importantes hayan tenido tiempo de aflorar.
Conclusión
La due diligence inmobiliaria bien hecha no elimina el riesgo: lo hace visible. Y cuando es visible, puede negociarse en el precio, cubrirse con garantías o, en los casos más serios, motivar una retirada ordenada antes de que el problema sea del comprador.
En LAWKEY no entregamos informes de due diligence de 200 páginas que nadie lee. Entregamos un documento ejecutivo con los riesgos detectados, su impacto estimado y la recomendación concreta: seguir, renegociar o retirarse. Porque una due diligence no es un trámite. Es una herramienta de decisión.